제이슨의 지식공방

상업용 부동산(Commercial Real Estate, 이하 CRE)은 단순히 건물을 사고파는 것을 넘어, 자본 조달부터 인수, 개발, 자산 운영, 매각, 중개에 이르기까지 다양한 기능이 유기적으로 작동하는 생태계야. 아래는 CRE 업계의 주요 직무와 그에 따른 역할을 정리한 내용이야.1. 투자 / 인수 (Acquisitions & Investments)주요 업무:거래 소싱 및 시장/입지 리서치임대현황 분석, 테넌트 신용 검토DCF 및 IRR 모델 작성딜 조건 협상 (LOI, PSA 등)딜 클로징 조율Exit 전략 및 매각 실행대표 기업:국내: IGIS, Mastern, Koramco, Mirae Asset, LB Asset Management, Capstone, 한국투자증권 ...글로벌: Blacks..

부동산 투자자에게 있어서 "이 자산의 가치는 얼마인가?"라는 질문은 단순한 평가를 넘어 가격(Price) vs 가치(Value)에 대한 본질적 탐구입니다. 이번 글에서는 일반적인 부동산 가치 평가의 틀을 넘어서, Real Estate Private Equity 관점에서 '가치'를 어떻게 정의하고 해석하는지를 설명드립니다.Fundamentals (기초 수익력)기본은 NOI에서 출발한다.모든 부동산 가치는 결국 이 자산이 얼마의 현금흐름을 만들어낼 수 있는가로 귀결됩니다. 이때 기준이 되는 지표는 바로 NOI(Net Operating Income)입니다. NOI = 총 임대수익 – 운영비용 (세금, 보험, 유지보수 등) ▶ 중요한 점:NOI는 첫 해의 안정화된 NOI를 기준으로 함프로젝트의 모든 비용을 고..

이번 글에서는 상업용 부동산 투자에서 자주 언급되는 4가지 주요전략 – Core, Core-Plus, Value-Add, Opportunistic을 이해하고, 각 전략이 적용된 실제 국내 거래 사례를 함께 살펴보겠습니다. 투자전략의 스펙트럼 Core (코어): 안정성과 예측 가능성을 최우선으로개념 설명Core 전략은 가장 보수적인 투자 방식입니다.이미 완공된 프라임급 자산, 우량 임차인이 장기계약을 맺고 있으며, 임대 수익이 안정적으로 발생하는 자산이 대상입니다. 수익률은 낮지만 공실 리스크나 유동성 리스크가 거의 없어 연기금, 보험사 등 장기 수익을 추구하는 기관이 선호합니다. * 투자 사례: NH농협리츠의 ‘D타워 돈의문’ 인수 (2024)위치: 서울 종로구특징: 프라임 오피스, 우량 임차인 구성..

■ NOC의 정의 NOC(Net Occupancy Cost)란 순 점유 비용이란 뜻으로 임차인이 실제 사용하는 전유(전용)면적당 지불하는 비용을 의미합니다. 주로 전용률이 다른 오피스 빌딩간의 임대료를 비교하게 되는 기준이 됩니다. 오피스 임대시 아래와 같이 NOC가 별도로 표기되기도 하고 표기되지 않기도 합니다.  ■ NOC, 실질 NOC1. 통상적인 임대료 : (보증금 * 보증금운용이율 + 임대료 + 관리비) / 연면적  2. NOC : (보증금*보증금 운용이율 /12개월 + 임대료 + 관리비)/(연면적*전용률) 3. 실질 NOC(=E.NOC=Effective NOC): (렌트프리를 고려한 임대료 + 관리비) / 전유면적     =(보증금 * 보증금운용이=율 / 12 + 월임대료 (1-렌트프리/12)..