제이슨의 지식공방

현재 시장 현황: 임대주택 공급·수요 구조 변화 ( 23~24년 통계 및 언론)한국 임대주택 비중은 민간이 약 80%를 차지하며, 영세한 개인 임대사업자 중심 (출처: 국토부, 2023)신규 임대주택 등록 감소: 2018년 33.4만 가구 → 2023년 6.6만 가구, 약 80% 감소 (출처: 한국경제, 2024.3)서울 전세 수급지수 100 초과: 2024년 5월 기준 100.1로 임차 수요가 공급을 초과 (출처: 한국부동산원)전세 매물 급감: 서울 전세 매물 약 3만 건(2024.5 기준), 2023년 초 대비 절반 수준 (출처: KB부동산)월세 비중 57.6%: 전체 임대차 거래 중 월세 비중 (출처: 국토부, 2024년 1분기 실거래 기준)정책 배경: 왜 ‘20년 장기 민간임대주택’인가?정부는 전..

용산 정비창 개발부지의 역사1. 일제강점기부터 시작된 철도 중심지용산 정비창 부지는 1905년 일제에 의해 철도 공작반이 설치되면서 철도 중심지로 발전하였습니다. 이후 한국전쟁과 산업화를 거치며 철도 정비창으로서의 역할을 수행하였습니다.2. 2000년대 초반 개발 계획 수립2007년, 서울시는 용산 정비창 부지를 포함한 용산국제업무지구 개발 계획을 발표하였습니다. 당시에는 민간 주도의 대규모 개발로, 초고층 빌딩과 국제업무시설을 조성하는 계획이었습니다.3. 2013년 개발 무산글로벌 금융위기와 부동산 경기 침체로 인해 자금 조달에 어려움을 겪으면서, 2013년 개발 사업이 무산되었습니다. 이로 인해 해당 부지는 장기간 방치되었습니다. 주요 분쟁 및 이슈1. 코레일과 민간 개발사 간의 갈등개발 사업 무산 ..

상업용 부동산(Commercial Real Estate, 이하 CRE)은 단순히 건물을 사고파는 것을 넘어, 자본 조달부터 인수, 개발, 자산 운영, 매각, 중개에 이르기까지 다양한 기능이 유기적으로 작동하는 생태계야. 아래는 CRE 업계의 주요 직무와 그에 따른 역할을 정리한 내용이야.1. 투자 / 인수 (Acquisitions & Investments)주요 업무:거래 소싱 및 시장/입지 리서치임대현황 분석, 테넌트 신용 검토DCF 및 IRR 모델 작성딜 조건 협상 (LOI, PSA 등)딜 클로징 조율Exit 전략 및 매각 실행대표 기업:국내: IGIS, Mastern, Koramco, Mirae Asset, LB Asset Management, Capstone, 한국투자증권 ...글로벌: Blacks..

부동산 투자자에게 있어서 "이 자산의 가치는 얼마인가?"라는 질문은 단순한 평가를 넘어 가격(Price) vs 가치(Value)에 대한 본질적 탐구입니다. 이번 글에서는 일반적인 부동산 가치 평가의 틀을 넘어서, Real Estate Private Equity 관점에서 '가치'를 어떻게 정의하고 해석하는지를 설명드립니다.Fundamentals (기초 수익력)기본은 NOI에서 출발한다.모든 부동산 가치는 결국 이 자산이 얼마의 현금흐름을 만들어낼 수 있는가로 귀결됩니다. 이때 기준이 되는 지표는 바로 NOI(Net Operating Income)입니다. NOI = 총 임대수익 – 운영비용 (세금, 보험, 유지보수 등) ▶ 중요한 점:NOI는 첫 해의 안정화된 NOI를 기준으로 함프로젝트의 모든 비용을 고..

1. 서론 – 안정자산의 신화는 끝났는가?오랫동안 상업용 부동산, 특히 ‘프라임 오피스’는 장기 임차인과 안정적인 수익 흐름을 제공하는 안전한 투자처로 인식되어 왔습니다. 하지만 코로나19 팬데믹 이후 이러한 전제는 급격히 흔들리고 있습니다. 하이브리드 근무의 확산과 기업들의 비용 절감 전략, 인구구조의 변화는 기존 도심 오피스 수요에 근본적인 구조변화를 불러왔습니다.2. 글로벌 및 국내 시장 진단 – 숫자로 보는 위기📍 미국 시장공실률 증가:CBRE에 따르면 2024년 기준, 샌프란시스코 도심의 오피스 공실률은 약 35%에 이르고 있습니다. 뉴욕 맨해튼도 22%를 넘었습니다. 이는 팬데믹 전 수준의 두 배 이상이며, 일부 건물은 2년 이상 공실 상태입니다.https://www.nbcbayarea.co..

2022년 확정된 '2040 서울도시기본계획'은 기존 2030 계획이 강조했던 “3도심 + 7광역중심 + 12지역중심”의 다핵 구조를 한층 발전시켜, ‘생활권 기반 도시’를 지향하는 게 핵심내용이다.핵심 키워드:다핵 → 다중생활권(Multi-Living Zones)기능 중심 → 사람 중심도시경쟁력 → 도시공존력고밀도 성장 → 지속가능한 압축도시   도시계획도서 링크 > https://urban.seoul.go.kr/view/html/PMNU30300000012040서울도시기본계획" data-og-description="보행일상권 조성 걸어서 누리는 다양한 일상 코로나19의 세계적 대유행과 각종 생활 영역이 디지털(온라인)화되며 시공간 제약이 사라졌습니다. 덕분에 ‘내가 있는 지금의 공간과 시간’을 가" ..

이번 글에서는 상업용 부동산 투자에서 자주 언급되는 4가지 주요전략 – Core, Core-Plus, Value-Add, Opportunistic을 이해하고, 각 전략이 적용된 실제 국내 거래 사례를 함께 살펴보겠습니다. 투자전략의 스펙트럼 Core (코어): 안정성과 예측 가능성을 최우선으로개념 설명Core 전략은 가장 보수적인 투자 방식입니다.이미 완공된 프라임급 자산, 우량 임차인이 장기계약을 맺고 있으며, 임대 수익이 안정적으로 발생하는 자산이 대상입니다. 수익률은 낮지만 공실 리스크나 유동성 리스크가 거의 없어 연기금, 보험사 등 장기 수익을 추구하는 기관이 선호합니다. * 투자 사례: NH농협리츠의 ‘D타워 돈의문’ 인수 (2024)위치: 서울 종로구특징: 프라임 오피스, 우량 임차인 구성..

2025년 1분기 부동산 시장은 '회복의 문턱'에 서 있습니다. 핵심 자산에 대한 선별적 접근이 필요한 때입니다. 오피스 시장: 안정된 수요, 신중한 투자권역25년 1Q공실률변동25년 1Q평균 임대료(평당) 25년 1Q주요 거래 사례Cap Rate 변화 추정CBD3.1%▲ 0.3%p12만 원메트로타워 (안다 > 이지스)3.8% → 4.2% 상승GBD3.0%▲ 0.7%p12만 원더에셋 (2024년)3.6% → 4.1% 상승YBD3.4%▼ 2.8%p12만 원TP Tower 준공 및 신규 입주 진행4.5% → 4.4%  하락 CBD (도심권): 공실률이 전 분기 대비 0.3%p 상승한 3.1%를 기록하였습니다. 이는 일부 기업의 이전 및 구조조정에 따른 영향으로 분석됩니다.​GBD (강남권): 공실률이 0.7..

■ NOC의 정의 NOC(Net Occupancy Cost)란 순 점유 비용이란 뜻으로 임차인이 실제 사용하는 전유(전용)면적당 지불하는 비용을 의미합니다. 주로 전용률이 다른 오피스 빌딩간의 임대료를 비교하게 되는 기준이 됩니다. 오피스 임대시 아래와 같이 NOC가 별도로 표기되기도 하고 표기되지 않기도 합니다.  ■ NOC, 실질 NOC1. 통상적인 임대료 : (보증금 * 보증금운용이율 + 임대료 + 관리비) / 연면적  2. NOC : (보증금*보증금 운용이율 /12개월 + 임대료 + 관리비)/(연면적*전용률) 3. 실질 NOC(=E.NOC=Effective NOC): (렌트프리를 고려한 임대료 + 관리비) / 전유면적     =(보증금 * 보증금운용이=율 / 12 + 월임대료 (1-렌트프리/12)..