[상업용 부동산] 25년 1분기 상업용 부동산 시장 리뷰 (오피스)

2025년 1분기 부동산 시장은 '회복의 문턱'에 서 있습니다. 핵심 자산에 대한 선별적 접근이 필요한 때입니다.

 

오피스 시장: 안정된 수요, 신중한 투자

권역	25년 1Q 공실률	변동	25년 1Q 평균 임대료(평당)	25년 1Q 주요 거래 사례	Cap Rate 변화 추정
CBD	3.1%	▲ 0.3%p	12만 원	메트로타워 (안다 > 이지스)	3.8% → 4.2% 상승
GBD	3.0%	▲ 0.7%p	12만 원	더에셋 (2024년)	3.6% → 4.1% 상승
YBD	3.4%	▼ 2.8%p	12만 원	TP Tower 준공 및 신규 입주 진행	4.5% → 4.4%  하락

 

• CBD (도심권): 공실률이 전 분기 대비 0.3%p 상승한 3.1%를 기록하였습니다. 이는 일부 기업의 이전 및 구조조정에 따른 영향으로 분석됩니다.​
• GBD (강남권): 공실률이 0.7%p 상승하여 3.0%에 도달하였습니다. 이는 일부 대형 임차인의 이전과 신규 공급에 따른 일시적인 영향으로 보입니다.​
• YBD (여의도권): 공실률이 6.2%에서 3.4%로 2.8%p 하락하였습니다. 이는 TP 타워와 앵커원 빌딩의 신규 공급에도 불구하고, 금융권 임차인의 빠른 입주로 공실이 해소된 결과입니다.​

 

※ 주요 거래사례 분석 : 메트로타워 (안다자산운용 > 이지스자산운용) 

• 메트로타워는 서울시 중구 퇴계로 10(남대문로5가 537)에 위치한 프라임 오피스 빌딩으로, 도심권(CBD)에 속합니다. 이 건물은 지하 7층부터 지상 20층 규모로, 연면적은 약 55,774㎡(약 16,872평)에 달합니다. Cap Rate(자본환원율)은 약 4.0~4.3% 수준으로 추정되며, 이를 기준으로 역산한 연간 NOI(순영업소득)는 약 166억 원에서 178억 원 사이로 예상됩니다. 임대율은 매우 안정적인 수준으로, 주요 금융 및 전문 서비스 기업이 임차 중인 것으로 알려져 있습니다.
• 이지스자산운용은 인접 자산인 서울로타워도 함께 보유하고 있어, 메트로타워와의 통합 리포지셔닝 가능성 또한 시장에서 주목받고 있습니다.
• 해당 자산은 2024년 1분기에 안다자산운용이 매도하고, 이지스자산운용이 매수하였으며, 거래 금액은 약 4,155억 원이었습니다. 평당 거래금액은 약 3,339만 원으로, 도심권 내에서도 높은 수준의 거래 사례로 꼽힙니다

매입전략

이지스자산운용은 메트로타워를 인수한 후, 인근에 위치한 서울로타워와의 통합 개발을 계획하고 있습니다. 이를 통해 대규모 프라임 오피스 공간을 조성하여 임차 수요를 적극 유치할 예정입니다.​

 

시장 영향

이번 메트로타워 거래는 2024년 들어 CBD 내에서 가장 주목받는 딜 중 하나로, 거래의 규모, 입지, 가격 모두에서 상업용 부동산 시장의 분위기를 보여주는 지표라고 해석하는 경우도 있지만,

여전히 높은 금리, 개발비용, PF 대출 연체율과 규모를 고려했을때 매우 공격적인 Value-add 투자라고 판단합니다.

 

 

[오피스 시장 관련 주요 참고 출처]

• Savills Korea, 《Seoul Prime Office Market Briefing》 (https://www.savills.co.kr)
• CBRE Korea, 《Korea Office Figures / Market Outlook》 (https://www.cbrekorea.com)
• JLL Korea, 《Office Property Digest》 (https://www.jll.co.kr)
• Cushman & Wakefield Korea, 《Quarterly MarketBeat Report》
  (https://www.cushmanwakefield.com/ko-kr/south-korea)
• 한국부동산원, 《상업용 부동산 임대 동향》 (https://www.r-one.co.kr)
• 서울열린데이터광장, 《서울시 건축물 통계 및 상권 데이터》 (https://data.seoul.go.kr)