[상업용부동산] 흔들리는 상업용 오피스 시장: 위기인가, 전환의 기회인가?

1. 서론 – 안정자산의 신화는 끝났는가?

오랫동안 상업용 부동산, 특히 ‘프라임 오피스’는 장기 임차인과 안정적인 수익 흐름을 제공하는 안전한 투자처로 인식되어 왔습니다. 하지만 코로나19 팬데믹 이후 이러한 전제는 급격히 흔들리고 있습니다. 하이브리드 근무의 확산과 기업들의 비용 절감 전략, 인구구조의 변화는 기존 도심 오피스 수요에 근본적인 구조변화를 불러왔습니다.

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2. 글로벌 및 국내 시장 진단 – 숫자로 보는 위기

📍 미국 시장

• 공실률 증가:
  CBRE에 따르면 2024년 기준, 샌프란시스코 도심의 오피스 공실률은 약 35%에 이르고 있습니다. 뉴욕 맨해튼도 22%를 넘었습니다. 이는 팬데믹 전 수준의 두 배 이상이며, 일부 건물은 2년 이상 공실 상태입니다.

https://www.nbcbayarea.com/investigations/san-francisco-record-high-vacancy-rate/3575478/?utm_source=chatgpt.com

San Francisco's record high vacancy rate showing signs of stabilization

 

• 임대료 하락:
  고급 오피스의 임대료는 여전히 높게 유지되지만, 중저가대 오피스는 10~20% 하락한 경우도 다수입니다.
• 투자시장 위축:
  미 연준의 기준금리 인상으로 자본 비용이 증가하면서 오피스 투자 거래량은 2023년 대비 35% 감소했습니다.

📍 한국 시장

• 지역별 격차:
  • 강남권: 카카오, 네이버 등 대기업 수요로 인해 공실률은 여전히 5% 미만 (프라임 기준).
  • CBD(종로/중구): 노후화된 오피스의 경쟁력 하락, 외국계 금융사 이탈 → 공실률 상승.
  • 여의도권: 금융회사 중심 수요 유지 중이나, 신규 공급(파크원 등)으로 임대 경쟁 심화.
• 금리 영향: 한국은행 기준금리 인상(3.5%)으로 인해 레버리지 활용이 어려워졌고, 부동산 PF 리스크까지 겹치며 개발 및 거래 모두 위축된 상황.
• 주요기사: https://v.daum.net/v/20250411030138017?utm

서울 오피스 공실률 3.06% 34개월새 최고

 

 

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3. 구조적 원인 – 단기 현상이 아닌 장기 트렌드

1. 하이브리드 및 재택근무 정착
   • 글로벌 테크기업 중심으로 사무실 축소 추세
   • 기업은 필요 공간을 20~30% 줄이고, 직원에게 유연성을 제공하는 방식을 선택 중
   • 예: Google, Amazon, Meta 모두 일부 오피스 반납
2. 건축물 노후화 문제
   • 서울의 주요 도심 오피스의 상당수가 1990~2000년대 초반 건축
   • 냉난방, 층고, 단열, ESG 인증 미비 등으로 신축과 경쟁이 어려움
3. 금리 및 자본시장 위축
   • 투자 수익률이 낮아짐에 따라 기존 cap rate 구조가 무너짐
   • 가치 하락 → LTV 문제 → 리파이낸싱 어려움 → 자산 매각 압박

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4. 리포지셔닝 전략 – 공간은 죽지 않는다, 기능이 바뀔 뿐

위기를 기회로 바꾸는 대표적 전략이 리포지셔닝입니다. 오피스를 단순 사무실이 아닌 주거, 교육, 문화, 헬스케어, 복합 리테일 등의 기능으로 전환하여 새로운 수요를 창출하는 방식입니다.

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5. 주요 리포지셔닝 사례 (국내/해외)

🇰🇷 국내 사례

① 서울 을지로 D타워 → 라이프스타일 복합공간

서울 광화문 D타워는 오피스빌딩을 신축하면서 저층부를 상업공간으로 성공적으로 개발해 대표 사례에 속한다.

• 위치: 을지로입구역 인근, 기존 Grade A 오피스
• 문제: 팬데믹 이후 외국인 관광객 감소, 기업 철수로 공실 증가
• 전략: F&B, 카페, 소형 브랜드 편집샵 유치 → 야간/주말 수요 확보
• 결과: 공실률 대폭 감소, 오피스보다 높은 리테일 수익률 달성

② 구로디지털단지 오피스 → 청년주택/오피스텔 전환 시도

• 배경: 구로디지털단지의 중소형 IT 기업 이탈
• 전환 방향: 준공업지역을 활용한 비주거 주택 공급
• 과제: 준공업지역 내 용도변경 인허가 문제, 도시계획조례 변경 필요

③ 여의도 씨티플라자, 오피스 저층부 리테일공간으로 전환 최초 사례 (2015)

• 개요: 지상 1~3층의 오피스 공간을 리테일 공간으로 전환하고, 건물 증축 및 상권 환경 개선 공사를 병행하였습니다.
• https://www.investchosun.com/site/data/html_dir/2015/12/18/2015121886013.html

JLL, 여의도 '시티플라자' 전속 임대·자산관리 계약

 

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🌎 해외 사례

미국의 경우 업무지구에 위치한 고급주거에 대한 수요가 높으며, 이에 따라 Covid를 시작으로 오피스를 주거용도로 전환하는 Conversion 사례가 많습니다. 

 

① One Wall Street (New York)

• 기존: 금융기관 오피스타워 (1931년 완공, 약 1,000,000 ft²)
• 전환: 고급 콘도미니엄 + 리테일 (Whole Foods 입점)
• 개발사: Macklowe Properties
• 투자비용: 약 $1.5B
• 성과: 고급 주거시장 수요를 흡수하며 고층부 분양 성공

One Wall Street New York

 

② LaSalle Street Initiative (Chicago)

• 배경: 시카고 도심 공실률 증가
• 정책: 시정부가 민간 개발자와 협업하여 오피스를 주거용으로 전환
• 인센티브: 세금 감면 + 저금리 금융 지원 + 리노베이션 비용 일부 보조
• 목표: 1,000세대 이상 저렴한 주거 공급 확보

https://blockclubchicago.org/2025/03/27/on-lasalle-street-city-breaks-ground-on-first-office-to-apartments-development/?utm_source=chatgpt.com

On LaSalle Street, City Breaks Ground On First Office-To-Apartments Development

 

③ Project Eden (Canary Wharf, London)

• 배경: 금융권 구조조정으로 인한 수요 감소
• 전략: 사무공간 일부를 주거, 스타트업 인큐베이팅, 교육 시설로 활용
• 장기 목표: 도심 내 '워크-라이브-플레이' 복합 구역 조성

https://www.edenproject.com/canary-wharf-group-partnership

Canary Wharf Group partnership

 

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6. 결론 – 오피스의 미래는 ‘전환’에 달려 있다

지금의 오피스 시장 위기는 단순한 일시적 충격이 아닌 구조적인 변화의 결과입니다. 이에 대응하기 위해서는 기존 자산을 ‘보존’하는 것이 아니라 ‘재구성’해야 합니다.

 

투자자와 운용자는 다음과 같은 질문을 던져야 합니다:

• 이 오피스는 누구를 위한 공간인가?
• 이 건물의 위치는 앞으로 어떤 수요를 불러올 수 있는가?
• 우리는 이 공간을 어떻게 ‘살릴 수’ 있을 것인가?

리포지셔닝은 단순한 리노베이션이 아니라, 공간의 본질적 목적을 재정의하는 전략입니다. 변화에 유연하게 대응하는 자산만이 새로운 시대에도 살아남을 것입니다.