[상업용 부동산] 리스크 포트폴리오: Core, Core-Plus, Value-Add, Opportunistic 전략의 이해

이번 글에서는 상업용 부동산 투자에서 자주 언급되는 4가지 주요전략 – Core, Core-Plus, Value-Add, Opportunistic을 이해하고, 각 전략이 적용된 실제 국내 거래 사례를 함께 살펴보겠습니다.

 

투자전략의 스펙트럼

 

Strategies & Risk/Reward Spectrum

 

 

Core (코어): 안정성과 예측 가능성을 최우선으로

개념 설명
Core 전략은 가장 보수적인 투자 방식입니다.
이미 완공된 프라임급 자산, 우량 임차인이 장기계약을 맺고 있으며, 임대 수익이 안정적으로 발생하는 자산이 대상입니다. 수익률은 낮지만 공실 리스크나 유동성 리스크가 거의 없어 연기금, 보험사 등 장기 수익을 추구하는 기관이 선호합니다.

 

* 투자 사례: NH농협리츠의 ‘D타워 돈의문’ 인수 (2024)

• 위치: 서울 종로구
• 특징: 프라임 오피스, 우량 임차인 구성, 안정적 임대료 수익
• 전략 포인트: 안정적 배당이 가능한 코어형 자산 확보

Core-Plus: 안정성은 기본, 성장성은 옵션

개념 설명
Core 자산보다 약간의 리스크를 감수하지만, 개선 여지를 통해 추가 수익을 노릴 수 있는 전략입니다. 약간의 공실이 있거나, 건물 리포지셔닝 또는 관리 개선 등을 통해 임대 수익률 향상이 가능한 자산이 대상입니다.

 

* 투자 사례: F&F의 ‘센터포인트 강남’ 인수 (2024)

• 위치: 서울 강남구 테헤란로
• 특징: A급 오피스, 일부 리포지셔닝 여지 존재
• 전략 포인트: 자산 가치는 높지만, 테넌트 구성 및 운영 효율을 개선해 수익 상승 여지 확보

Value-Add (밸류애드): 적극적 개선을 통한 가치 상승

개념 설명
Value-Add 전략은 “잠재력은 있지만 당장은 부족한” 부동산을 매입하여, 리노베이션, 재임대, 리브랜딩 등 적극적 개선을 통해 가치를 상승시키는 전략입니다. 공실률이 다소 높거나 관리 상태가 좋지 않은 자산이 대상이며, 적극적인 운용역량이 요구됩니다.

 

* 투자 사례: 하인스(Hines)의 ‘한샘 사옥’ 인수 (2024)

• 위치: 서울 디지털미디어시티(DMC)
• 특징: 기존 사옥을 리노베이션 및 리포지셔닝 예정
• 전략 포인트: 외관 및 기능 개선 후 새로운 임차인을 유치하거나 재판매 수익을 목표

Opportunistic (오퍼투니스틱): 고위험 고수익, 변화를 전제로 한 전략

개념 설명
Opportunistic 전략은 개발 예정 부지, 구조조정 자산, 공실률이 매우 높은 자산 등을 대상으로 합니다. 리스크가 매우 높지만, 구조를 바꾸거나 용도를 변경하는 등 적극적인 사업성 발굴로 높은 수익률을 기대합니다. 대규모 자본력과 사업 기획 능력이 필요한 전략입니다.

 

* 투자 사례: 삼성화재 서소문빌딩 매각 (2024)

• 위치: 서울 중구 서소문로
• 매각 금액: 약 1조 1,400억 원
• 특징: 노후 자산 → 용도 전환 또는 재개발 대상
• 전략 포인트: 재개발, 재구조화를 통해 새로운 용도로 수익 극대화 기대