상업용 부동산(Commercial Real Estate, 이하 CRE)은 단순히 건물을 사고파는 것을 넘어, 자본 조달부터 인수, 개발, 자산 운영, 매각, 중개에 이르기까지 다양한 기능이 유기적으로 작동하는 생태계야. 아래는 CRE 업계의 주요 직무와 그에 따른 역할을 정리한 내용이야.
1. 투자 / 인수 (Acquisitions & Investments)
주요 업무:
- 거래 소싱 및 시장/입지 리서치
- 임대현황 분석, 테넌트 신용 검토
- DCF 및 IRR 모델 작성
- 딜 조건 협상 (LOI, PSA 등)
- 딜 클로징 조율
- Exit 전략 및 매각 실행
대표 기업:
- 국내: IGIS, Mastern, Koramco, Mirae Asset, LB Asset Management, Capstone, 한국투자증권 ...
- 글로벌: Blackstone, Brookfield, GIC, Mapletree, Greystar, LaSalle, Starwood, Carlyle
2. 자산운용 (Asset / Portfolio Management)
주요 업무:
- 운영 성과 추적 (NOI, 공실률 등)
- Property Manager와 커뮤니케이션
- 리포지셔닝 전략 기획 및 실행
- CapEx, Leasing 계획 수립
- Hold-Sell Analysis 수행
- 리스크관리 및 리포트 작성
대표 기업:
- 국내: IGIS, Koramco, Mastern, KORAIL AMC, NH-Amundi, Mirae Asset, ...
- 글로벌: AEW, PGIM, Heitman, BentallGreenOak, Nuveen, Invesco Real Estate
3. 개발 (Development)
주요 업무:
- 부지 물색 및 토지 매입
- 인허가(permit), Zoning 협의
- 설계사·시공사 선정 및 일정 관리
- 공사비/운영비 예산 수립
- 분양 또는 임대 마케팅 조율
- 준공 후 인도까지의 프로젝트 총괄
대표 기업:
- 국내: GS건설, HDC현대산업개발, 포스코건설, 현대건설, 롯데건설, 엠디엠
- 글로벌: Hines, Related, Lendlease, Tishman Speyer, Extell, Trammell Crow, Skanska
4. 자본시장 / 금융 (Capital Markets)
주요 업무:
- 딜 구조 설계 (Preferred Equity, Mezz 등)
- 대출/지분자본 Placement 실행
- IPO, CMBS 등 유동화 전략 기획
- 기관투자자 대상 제안서 작성
- 시장금리, LTV, DSCR 분석
- 투자자와 자산을 연결
대표 기업:
- 국내: 삼성증권, NH투자증권, 신한투자증권, 대신증권, KIS채권평가
- 글로벌: Goldman Sachs, Morgan Stanley, Eastdil Secured, Deutsche Bank, BAML, Wells Fargo
5. 브로커리지 / 리스 (Brokerage & Leasing)
주요 업무:
- 투자자 혹은 소유주 대리로 중개
- 임대 계약 조건 협상 및 조율
- 시세 조사 및 comps 분석
- 마케팅 브로셔/자료 제작
- 복수 테넌트 리스 전략 수립
- 건물별 리스업 속도 모니터링
대표 기업:
- 국내: JLL Korea, CBRE Korea, Cushman & Wakefield Korea, 세빌스코리아, 코람코자산신탁
- 글로벌: CBRE, JLL, Cushman & Wakefield, Colliers, Newmark, Savills, Knight Frank
6. 전략 / 리서치 / 자문 (Advisory & Consulting)
주요 업무:
- 자산별 투자전략 수립
- 시장 전망 및 수요 예측
- 고객사 포트폴리오 최적화 자문
- 인수/매각 타당성 분석 지원
- FFO/NOI 등 재무 지표 분석
- 리서치 리포트/프레젠테이션 작성
대표 기업:
- 국내: 삼일PwC, EY한영, Deloitte Korea, CBRE Korea, Savills Korea
- 글로벌: McKinsey, Deloitte, PwC, Green Street Advisors, KPMG, EY, JLL Research
7. 부동산신탁 (Real Estate Trust)
주요 업무:
- 신탁계약 체결: 부동산 소유자로부터 자산을 신탁받아 관리
- 자산관리 및 운용: 신탁 부동산의 임대, 유지보수, 개발 등 관리 업무 수행
- 수익 배분: 신탁 자산에서 발생한 수익을 수익자에게 배분
- 리츠(REITs) 운영: 부동산투자회사(REITs)를 설립하여 다수의 투자자로부터 자금을 모집하고 부동산에 투자
국내 대표 기업:
- 한국자산신탁, 코람코자산신탁, 하나자산신탁, 신영자산신탁, 대신자산신탁
글로벌 대표 기업:
- Simon Property Group, Public Storage, Digital Realty Trust, AvalonBay Communities
8. 부동산금융 / 대출 (Real Estate Finance / Lending)
주요 업무:
- 대출 상품 개발: 부동산 개발 및 매입을 위한 다양한 대출 상품 설계
- 신용 평가 및 리스크 관리: 대출 신청자의 신용도 평가 및 담보 가치 분석
- 대출 실행 및 관리: 대출 계약 체결, 자금 집행, 상환 관리 등
- 금융 구조화: 프로젝트 파이낸싱, 메자닌 대출 등 복합적인 금융 구조 설계
국내 대표 기업:
- KB국민은행, 신한은행, 하나은행, 우리은행, NH농협은행
글로벌 대표 기업:
- Wells Fargo, JPMorgan Chase, Bank of America, Citigroup, HSBC
커리어 설계 팁: “당신의 강점은 무엇인가?”
관심사추천 분야
| 숫자, 모델링, 분석 | 투자 / 자산운용 / 금융 |
| 프로젝트 관리, 건축 지식 | 개발 |
| 설득력, 네트워킹 | 브로커리지 |
| 전략 사고, 큰 그림 선호 | 리서치 / 자문 |
마무리하며
상업용 부동산은 각기 다른 전문성이 필요한 “팀 스포츠” 에 비유하는 경우가 많습니다.
당신이 숫자에 강하든, 사람을 잘 다루든, 현장에 강하든 — 분명히 활약할 수 있는 포지션이 있습니다.
오늘 소개한 직무들을 통해, 여러분의 커리어 선정에 조금 도움이 되었으면 좋겠습니다.
'상업용부동산 > 상업용부동산의 개념' 카테고리의 다른 글
| [상업용 부동산] 부동산 가치는 어떻게 결정될까? (1) | 2025.04.20 |
|---|---|
| [상업용 부동산] 리스크 포트폴리오: Core, Core-Plus, Value-Add, Opportunistic 전략의 이해 (0) | 2025.04.03 |
| [상업용 부동산] NOC(Net Occupancy Cost) 정리 (1) | 2024.02.14 |